La règle générale tient en une phrase : la fuite suit la canalisation. Si la canalisation appartient aux parties communes, c'est la copropriété qui paie ; si elle appartient à une partie privative, c'est le copropriétaire ou son locataire. Mais dès qu'un dégât des eaux est ouvert, la convention IRSI bascule la charge financière sur les assurances dans la quasi-totalité des cas. Trois cas types résument 95 % des situations en copropriété marseillaise.
Cas 1 — Fuite en partie commune sans dégât des eaux : le syndic mandate, la copropriété paie sur les charges. Cas 2 — Fuite en partie privative impactant un seul lot : le copropriétaire mandate, sa MRH rembourse au titre du dégât des eaux. Cas 3 — Fuite affectant plusieurs lots ou parties communes : la convention IRSI s'applique, l'assureur unique gestionnaire avance les frais (recherche de fuite plafonnée à 5 000 € HT).
Une fuite est en partie commune dès lors qu'elle affecte un équipement appartenant au syndicat des copropriétaires : colonne montante eau froide ou eau chaude sanitaire, chute eaux usées ou eaux vannes, surpresseur collectif, bouclage ECS, vannes d'arrêt d'immeuble, chauffage collectif, réseaux jusqu'au piquage du lot privatif. La loi du 10 juillet 1965 (article 14) et le règlement de copropriété définissent le périmètre exact pour chaque immeuble.
Dans ce cas, c'est le syndic qui mandate l'entreprise de recherche de fuite, au nom du syndicat. La facture est imputée aux charges générales de copropriété et répartie selon les tantièmes votés. Si aucun dégât des eaux n'est ouvert (fuite sourde sans impact sur les lots), le coût reste intégralement à la copropriété. Si un dégât des eaux est déclaré, la convention IRSI s'applique et l'assurance immeuble du syndic prend en charge la recherche de fuite dans la limite du plafond.
HPS Groupe accuse réception de l'ordre de service syndic sous 24h ouvrées, programme l'intervention sous 48 à 72h selon l'urgence, et facture directement la copropriété au format attendu par le cabinet de gestion.
Une fuite est en partie privative à partir du robinet d'arrêt général du logement : canalisations encastrées dans les cloisons et planchers privatifs, robinetterie de cuisine et salle de bain, raccord d'évier, joint de WC, flexibles, équipements sanitaires. C'est le copropriétaire concerné (ou son locataire si bail en cours) qui mandate l'entreprise et paie l'intervention.
Si la fuite n'affecte pas d'autre lot ni les parties communes, aucun dégât des eaux n'est ouvert et le copropriétaire règle de sa poche, en général sans intervention de la MRH (montants inférieurs à la franchise contractuelle pour une fuite circonscrite). En revanche, dès que l'humidité gagne le mur du voisin, la dalle, le plafond du lot inférieur ou les parties communes, on bascule en cas 3 (IRSI) — il devient impératif de déclarer le sinistre dans les 5 jours ouvrés.
HPS Groupe intervient sur mandat direct du copropriétaire ou du locataire avec accusé de réception sous 24h, devis remis avant intervention pour validation. Dans le cadre d'un sinistre assurance, le rapport technique livré sous 48h est exploitable directement par l'expert d'assuré ou l'assureur.
Dès qu'une fuite — quelle que soit son origine, partie commune ou privative — produit un dégât des eaux qui touche au moins un autre lot ou des parties communes, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) entre en jeu. Entrée en vigueur le 1er juin 2018 en remplacement de l'ancienne convention CIDRE, elle organise la prise en charge entre assureurs pour éviter les blocages interminables.
La convention IRSI fonctionne par tranches. Tranche 1 (dommages ≤ 1 600 € HT par lot sinistré) : c'est l'assureur de l'occupant lésé qui règle, sans recours possible — règle simple pour les petits sinistres. Tranche 2 (entre 1 600 et 5 000 € HT) : un assureur unique gestionnaire est désigné parmi les parties (en général l'assurance immeuble du syndic), et il avance pour tout le monde puis coordonne les recours. Tranche 3 (au-delà de 5 000 € HT) : application du droit commun, recours individuels entre assureurs selon les responsabilités contractuelles.
La recherche de fuite est plafonnée à 5 000 € HT par sinistre dans le périmètre IRSI, et elle est quasi systématiquement remboursée par les assurances — peu importe l'origine de la fuite. C'est l'un des rares postes où l'avance assurance ne se discute pas. HPS Groupe livre un rapport technique normalisé exploitable directement dans le cadre IRSI : description du sinistre, méthode utilisée, photos horodatées, plan annoté, cause identifiée et chiffrage de la réparation.
Pour le détail intégral de la convention IRSI, consultez le texte sur legifrance.gouv.fr (référencement officiel).
Souscrite par le syndicat des copropriétaires, elle couvre les parties communes contre les sinistres : incendie, dégât des eaux, bris de glace, responsabilité civile du syndicat. Sur un sinistre IRSI tranche 2, c'est très souvent elle qui est désignée assureur unique gestionnaire et qui avance la recherche de fuite et les réparations communes. Le syndic transmet à HPS l'attestation pour la facturation directe.
La multirisque habitation (MRH) du propriétaire occupant couvre son lot privatif et sa responsabilité civile envers le voisinage et le syndicat. Sur un sinistre tranche 1 (≤ 1 600 € HT), c'est sa MRH qui règle. Sur tranches 2 et 3, elle peut être appelée par subrogation après le règlement IRSI. La MRH inclut généralement la garantie « recherche de fuite » au-delà du plafond IRSI quand la cause est privative.
Le locataire a l'obligation légale (loi du 6 juillet 1989, art 7 g) de souscrire une MRH couvrant les risques locatifs. Si la fuite vient de son fait (joint de machine à laver, WC qui déborde), c'est sa MRH qui prend en charge dans le cadre IRSI tranche 1, et il pourra faire jouer la responsabilité du propriétaire si la cause est en réalité privative structurelle (canalisation vétuste). Le bailleur doit avoir une assurance PNO en complément, surtout pour les lots vacants.
Nous intervenons sur les trois cas, selon le mandat reçu : ordre de service du syndic (cas 1 et 3 partie commune), commande directe du copropriétaire ou locataire (cas 2 et 3 partie privative), ou mandat direct de l'assureur quand il pilote la procédure IRSI. Dans tous les cas, nous livrons un rapport technique unifié exploitable dans le périmètre assurance, avec les éléments demandés par les experts : origine de la fuite, cause, photos horodatées, plan annoté, chiffrage. Notre maillage sur Marseille et les Bouches-du-Rhône permet une intervention sous 24 à 48h ouvrées selon l'urgence du sinistre.
Oui, dans la quasi-totalité des cas dès lors qu'un dégât des eaux est avéré. La multirisque habitation (MRH) du copropriétaire ou du locataire prend en charge la recherche de fuite via la convention IRSI, plafonnée à 5 000 € HT. C'est l'assureur de l'occupant lésé qui avance d'abord (tranche 1 ≤ 1 600 € HT), puis l'assureur unique gestionnaire désigné en tranche 2. Le copropriétaire n'a en général aucun reste à charge sur la recherche de fuite elle-même, hors franchise contractuelle.
Au-delà du plafond IRSI de 5 000 € HT, on bascule en droit commun : les assureurs négocient les recours selon les responsabilités contractuelles, et la recherche de fuite peut être imputée au responsable identifié (vétusté = syndic, défaut d'entretien d'un équipement privatif = copropriétaire concerné). La procédure est plus longue (souvent 3-6 mois) mais l'avance assurance reste la règle pour les gros sinistres en copropriété ; le règlement entre assureurs intervient ensuite par voie de subrogation.
Non. Sur les parties communes, le syndic a une obligation de gestion qui inclut la prévention et la résolution des sinistres affectant la copropriété. Refuser de mandater une recherche de fuite documentée, alors que des occupants signalent un dégât, expose le syndic à un recours en responsabilité civile professionnelle. Si vous êtes copropriétaire et que votre syndic temporise, demandez l'inscription du sinistre au procès-verbal de la prochaine AG et adressez une mise en demeure par lettre recommandée. HPS Groupe peut intervenir sur mandat direct du copropriétaire en attendant.
Le Code des assurances impose un délai de 5 jours ouvrés après constatation du sinistre (art L113-2). Pour une copropriété, le syndic déclare au nom du syndicat dès qu'il est informé ; chaque occupant lésé déclare en parallèle à sa propre MRH. Au-delà du délai, l'assureur peut opposer une déchéance de garantie sauf cas de force majeure. La recherche de fuite peut être lancée immédiatement, en parallèle de la déclaration : ne pas attendre l'expert pour limiter la propagation du sinistre.
Le copropriétaire du lot vacant reste responsable de l'entretien courant de ses installations privatives, vacance ou pas. En cas de fuite (souvent vannes oubliées en position ouverte, dégât du gel sur réseau non purgé), c'est sa MRH qui est appelée — sauf si le contrat exclut la vacance prolongée (clause à vérifier). Si l'appartement est sous mandat de gestion, le syndic peut intervenir d'office après tentative de joindre le propriétaire (coupure d'eau, ouverture forcée si urgence). HPS Groupe travaille en coordination avec le mandataire judiciaire si le lot est en succession ou indivision.
